Münchner Mietmarkt 2026
Mit durchschnittlich 19,50 €/m² hat München die höchsten Mieten Deutschlands. In Bestlagen wie Schwabing, Maxvorstadt oder Bogenhausen werden 25-35 €/m² aufgerufen. Die Nachfrage übersteigt das Angebot deutlich.
München
Mieten oder Kaufen in München – Rechner 2026
Berechne deinen maximalen Kaufpreis für Münchner Immobilien. Mit Deutschlands höchsten Preisen ist die Entscheidung besonders wichtig.
Ø Mietpreis
19,50 €/m²
Ø Kaufpreis
8.500 €/m²
Grunderwerbsteuer
3,5 %
Kaufpreisfaktor
36,3 Jahre
Deine Situation in München
€ / Monat (Münchner Ø für 100m²)
€ Immobilienpreis
Zinsen & Rendite
%
%
Kaufnebenkosten & Kapital
% vom Kaufpreis
% (Bayern: ~9%)
Wertentwicklung
% Immobilie
%
% vom Wert
%
Laufzeit
Jahre
Annahmen München: 20 % EK, 9 % Nebenkosten (nur 3,5 % GrESt!), 1 % laufende Kosten, 2,5 % Wertsteigerung, 3 % Mieterhöhung, 26,375 % KESt. 30 Jahre.
→ Detailliert für alle Parameter.
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Vermögensprognose München
Schwelle Break-Even Kaufpreis
| Kennzahl | Kaufen | Mieten + Invest. |
|---|
Hinweis: Diese Berechnung dient ausschließlich zu Informationszwecken und stellt keine Finanz-, Anlage- oder Kaufberatung dar. Die Ergebnisse basieren auf den eingegebenen Annahmen und vereinfachten Modellen. Für verbindliche Entscheidungen wende dich bitte an einen qualifizierten Finanzberater.
Immobilienmarkt München:
Deutschlands teuerste Stadt
München ist mit Abstand der teuerste Immobilienmarkt Deutschlands. Durchschnittliche Kaufpreise von 8.500 €/m² und ein Kaufpreisfaktor von über 36 Jahren machen die Entscheidung zwischen Mieten und Kaufen besonders wichtig.
Kaufpreise nach Stadtgebiet
Die Kaufpreise reichen von 6.000 €/m² in Randbezirken bis über 15.000 €/m² in Top-Lagen. Selbst im Umland (Dachau, Freising, Erding) werden oft noch 5.000-7.000 €/m² verlangt.
Kaufnebenkosten in Bayern
Vorteil München: Bayern hat mit nur 3,5% die niedrigste Grunderwerbsteuer Deutschlands. Die Gesamtnebenkosten liegen daher bei etwa 8-12% – deutlich günstiger als in anderen Bundesländern.
Preisentwicklung & Ausblick
München korrigierte 2022/2023 um etwa 10-15%, doch die Preise stabilisieren sich schneller als anderswo. Aufgrund von Zuzug und begrenztem Bauland werden langfristig 2-3% Steigerung p.a. erwartet.
Häufige Fragen zu München
Alle Fragen →Bei einem Kaufpreisfaktor von über 36 Jahren ist Kaufen in München mathematisch oft ungünstiger als Mieten + Investieren. Allerdings gibt es wenig Alternativen für Wohnsicherheit. Der Rechner zeigt deinen individuellen Break-Even.
München kombiniert wirtschaftliche Stärke (DAX-Konzerne, Tech-Szene), hohe Lebensqualität, begrenztes Bauland und starken Zuzug. Die Stadt wächst, aber das Angebot hält nicht Schritt.
Das Münchner Umland (Dachau, Freising, Ebersberg, Starnberg) ist ebenfalls teuer, aber 20-40% günstiger als die Stadt selbst. Pendeln per S-Bahn macht diese Orte attraktiv für Familien.