Methodik: So funktioniert der Mieten oder Kaufen Rechner
Unser Rechner vergleicht zwei Szenarien über einen Zeitraum von bis zu 30 Jahren: Immobilie kaufen vs. zur Miete wohnen und das freie Kapital am Aktienmarkt anlegen. Hier erfährst du, welche Annahmen und Formeln dahinterstecken.
Das Grundprinzip
Die zentrale Frage lautet: Was ist mein Vermögen nach X Jahren wert – als Immobilienbesitzer oder als Mieter, der sein Eigenkapital und die monatliche Ersparnis investiert?
Viele Menschen glauben, dass Miete „rausgeworfenes Geld" ist. Dabei übersehen sie, dass auch Eigentümer laufende Kosten haben: Kreditzinsen, Instandhaltung, Kaufnebenkosten und die sogenannten Opportunitätskosten – also den entgangenen Gewinn, weil das Eigenkapital nicht am Aktienmarkt arbeiten kann.
Die Annahmen im Detail
| Parameter | Wert | Erklärung |
|---|---|---|
| Eigenkapital | 20 % | Anteil vom Kaufpreis, den du selbst einbringst |
| Kaufnebenkosten | 10 % | Grunderwerbsteuer, Notar, Makler, Grundbuch |
| Laufende Kosten | 1 % p.a. | Instandhaltung, Rücklagen, Versicherung |
| Wertsteigerung Immobilie | 2,6 % p.a. | Langfristiger Durchschnitt |
| Mieterhöhung | 2,8 % p.a. | Jährliche Steigerung der Miete |
| Aktienrendite | 7 % p.a. | Historischer MSCI World Durchschnitt |
| KESt (AT) | 27,5 % | Kapitalertragsteuer in Österreich |
| KESt (DE) | 26,375 % | Abgeltungssteuer inkl. Soli in Deutschland |
| Laufzeit | 30 Jahre | Betrachtungszeitraum |
Die Berechnung: Szenario Kaufen
Beim Kaufen berechnen wir:
- Kreditsumme: Kaufpreis + Kaufnebenkosten − Eigenkapital
- Monatliche Rate: Annuitätendarlehen über die Laufzeit
- Laufende Kosten: Jährlich 1 % des aktuellen Immobilienwerts
- Endvermögen: Immobilienwert nach Wertsteigerung
Der Saldo ergibt sich aus: Endvermögen − Gesamtausgaben (Eigenkapital + alle Kreditraten + laufende Kosten).
Die Berechnung: Szenario Mieten + Investieren
Beim Mieten + Investieren berechnen wir:
- Startkapital: Dein Eigenkapital wird sofort investiert
- Monatliche Differenz: Kreditrate + laufende Kosten − Miete = Sparrate
- Portfolio: Wächst mit der Aktienrendite (z.B. 7 % p.a.)
- Steuern: Am Ende wird KESt auf die Kursgewinne abgezogen
Der Saldo ergibt sich aus: Portfolio nach Steuern − Gesamtausgaben (investiertes Kapital + gezahlte Mieten).
Was ist der maximale Kaufpreis?
Der maximale Kaufpreis (Break-Even) ist der Punkt, an dem beide Szenarien zum gleichen Endvermögen führen. Bis zu diesem Preis lohnt sich Kaufen, darüber ist Mieten + Investieren mathematisch vorteilhafter.
Wir berechnen diesen Punkt durch eine numerische Näherung (Bisektionsverfahren): Wir suchen den Kaufpreis, bei dem die Differenz der Saldos genau null ist.
Warum kann der Saldo negativ sein?
Ein negativer Saldo bedeutet nicht, dass dein Depot oder deine Immobilie einen negativen Wert hat. Der Saldo ist definiert als:
Wenn du z.B. 500.000 € ausgegeben hast und am Ende 450.000 € Vermögen hast, ist der Saldo −50.000 €. Das zeigt nur, dass deine Ausgaben höher waren als das Endergebnis – typisch bei hohen Mieten oder niedrigen Renditen.
Was ist NICHT enthalten?
Der Rechner berücksichtigt einige Faktoren vereinfacht oder gar nicht:
- Umzugskosten und Renovierung vor Einzug
- Steuervorteile beim Kauf (z.B. AfA bei Vermietung)
- Mietrendite bei Vermietung der Immobilie
- Inflation (alle Werte sind nominal)
- Risiko und Volatilität der Aktienmärkte
- Emotionale Faktoren (Eigentum als Lebensgefühl)
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